Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (Airbnb)

Πολλαπλές είναι οι αλλαγές που θα δούμε μέχρι την οριστικοποίηση της λειτουργίας των πλατφορμών για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης όπου ακμάζει τα τελευταία χρόνια και στην χώρα μας. Ωστόσο εμείς θα σας κρατάμε ενήμερους για κάθε τυχόν αλλαγή.

Ας ξεκινήσουμε με το τι ορίζεται ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ως Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής Ακινήτου δύναται να είναι κύριος του ακινήτου ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Προϋποθέσεις για την διενέργεια βραχυχρόνιων μισθώσεων:

. Για τη διενέργεια βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, απαιτούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Εγγραφή ως Διαχειριστής Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

• Για τον Διαχειριστή Ακινήτου που είναι ταυτόχρονα και ιδιοκτήτης του ακινήτου η διαδικασία εγγραφής απαιτεί υποχρεωτικά τον Αριθμό Ταυτότητας του Ακινήτου (ΑΤΑΚ) του ιδιοκτήτη.

• Για τον Διαχειριστή Ακινήτου που δεν έχει σχέση ιδιοκτησίας με το ακίνητο απαιτείται προηγουμένως η υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, με την οποία παραχωρείται το δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Η διαδικασία εγγραφής του Διαχειριστή-υπεκμισθωτή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής απαιτεί υποχρεωτικά τον αριθμό της ανωτέρω δήλωσης.

2. Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτων (Α.Μ.Α) ή το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) των Κύριων ή των Μη-Κύριων Καταλυμάτων ή των Τουριστικών Επαύλεων, υποχρεωτικά να συνοδεύει, σε εμφανές σημείο, την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, όταν ο σκοπός της ανάρτησης είναι η Βραχυχρόνια Μίσθωση. Οι τουριστικές επαύλεις δεν θα λάβουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτων (Α.Μ.Α), όμως πρέπει να καταχωρηθούν στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», προκειμένου να καταστεί δυνατή η υποβολή των Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Οι Διαχειριστές Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης υποχρεούνται σε υποβολή Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής, με σκοπό τον ετήσιο προσδιορισμό του σχετικού εισοδήματος.
Σύμφωνα με πρόσφατη τροποποίηση της Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. ΠΟΛ 1187/2017, η οποία αναμένεται να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως:
- Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επομένου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
- Ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1/1/2018 έως σήμερα, 30/8/2018, ημερομηνία θέσης σε λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, οι Διαχειριστές Ακινήτων υποχρεούνται μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2018:
α) να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων και
β) να υποβάλουν συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις της περιόδου αυτής (1/1 - 30/8/2018).

Σας επισυνάπτουμε το εγχειρίδιο χρήσης όπως δημοσιεύτηκε με τις οδηγίες. 

Φορολογία

Το εισόδημα που αποκτάται από τον εκμισθωτή, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:

-Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%

-Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35% και

-Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Εδώ να σημειωθεί πως προβλέπεται η απαλλαγή του εν λόγω εισοδήματος από τον ΦΠΑ, ενώ υπόκειται σε τέλη χαρτοσήμου με συντελεστή 2,4% ή 3,6%, ανάλογα εάν πρόκειται για αστική ή εμπορική μίσθωση.

Αντιθέτως, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται σύμφωνα με την κλίμακα του άρθρου 15 Του νόμου 4172/2013 περί φορολογίας εισοδήματος:

- Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%

-Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%

-Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και

-Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Όταν η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων διενεργείται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται με συντελεστή 29%.

Με εκτίμηση,

Η ομάδα του Economust